實施方案的批複
黃埔區龍湖街何棠下村經濟聯合社：
《黃埔區龍湖街何棠下舊村改造實施方案》（下稱《實施方案》）已經黃埔區、廣州開發區城市更新工作領導小組2019年第六次會議審議原則同意。經區政府研究，現就龍湖街何棠下舊村改造實施方案批複如下：
一、改造範圍
龍湖街何棠下村位於中新知識城核心區域，南臨洋田村、旺村，北臨佛塱村、楓下村，東至埔心村、逕下村，西至黃田村。
何棠下村舊村改造項目已列入《廣州市2018年城市更新年度計劃（第一批）》。何棠下村村集體土地範圍內已納入標圖建庫圖斑麵積共計67.55公頃（附件1）。改造範圍（拆舊範圍）總用地麵積117.50公頃（附件2）；改造範圍（建新範圍）總用地麵積128.39公頃（附件3）（上述麵積以勘測定界報告為準，下文所述改造範圍如未特別注明均指建新範圍）。
二、基本情況
（一）人口戶籍現狀
根據公安部門和屬地街道相關資料，改造範圍（拆舊範圍）內總戶數為5490戶（包含原有戶籍1841戶，達到分戶標準而未進行分戶的2651戶，在拆舊範圍內有住宅的戶口已遷出的原村民998戶），總人數8114人。
（二）房屋現狀
改造範圍（拆舊範圍）內現狀實測總建築麵積110.34萬平方米，其中村民住宅104.52萬平方米，集體物業5.77萬平方米，曆史文保478.17平方米。另有集體經營性收入場地用地麵積3526.7平方米（地上建築麵積4055.86平方米）；國有經營性收入場地用地麵積16830平方米（建築麵積4378.71平方米）。
三、改造主體和改造模式
同意你單位采取合作改造的模式和全麵改造的方式。改造範圍內複建安置地塊均按規定轉為國有土地。安置地塊由村集體經濟組織申請劃撥給村集體經濟組織或其全資子公司；融資地塊由村集體經濟組織申請協議出讓給原農村集體經濟組織與市場主體組成的合作企業。
四、複建安置麵積和改造成本
按照《廣州市城市更新局關於印發〈廣州市舊村莊全麵改造成本核算辦法〉的通知》（穗更新規字〔2017〕3號）《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗府規〔2017〕6號）《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》（穗府辦規〔2019〕5號）和《關於印發〈廣州市黃埔區九龍片區舊村現狀建築測量和複建安置計算工作指引〉的通知》（穗開更新規字〔2019〕1號），複建安置區計算容積率建築麵積為274.36萬平方米，其中住宅139.58萬平方米（其中57.82萬平方米為權益麵積），公配設施15.35萬平方米，集體物業116.35萬平方米（含1：1複建物業4.71萬平方米、集體經營性收入場地複建權益物業0.63萬平方米、納入改造範圍留用地按1.8容積率計算的權益麵積111.01萬平方米），曆史文保建築0.05萬平方米，廣州市國營九佛農工商聯合公司權屬用地複建權益建築3.03萬平方米，改造成本為133.62億元。如實際改造成本超出133.62億元，改造主體需自主籌資解決超出部分的資金，政府不再安排融資麵積。
五、融資樓麵地價和融資麵積
按照《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗府規〔2017〕6號），改造範圍融資地塊二類居住用地融資樓麵地價為7200元/平方米（考慮舊村莊改造綜合因素，含應補繳的土地出讓金）。
融資地塊的土地出讓金，按土地規劃用地市場評估價的20%計收，具體計收時點及金額由規劃和自然資源部門核定。
融資區計算容積率建築麵積為192.00萬平方米，其中住宅167.19萬平方米，公配設施18.39萬平方米，政府產業用房6.42萬平方米。政府產業用房均為商業或商務辦公性質，由改造主體按《廣州市黃埔區廣州開發區舊村全麵改造項目政府產業用房、用地管理規定》相關規定執行。
六、改造規劃控製要求和土地處置方式
改造範圍內規劃總用地麵積128.39公頃，計算容積率總建築麵積466.37萬平方米（其中曆史文保建築0.05萬平方米。改造範圍控規示意圖詳見附件5，具體指標以獲批的控規調整成果或規劃設計條件為準）。
（一）複建安置區
規劃複建安置區總用地麵積68.39公頃，計算容積率總建築麵積274.36萬平方米。
（二）融資區
規劃融資區總用地麵積60.00公頃（含規劃政府產業用房用地麵積1.06公頃），計算容積率總建築麵積192.00萬平方米（含規劃政府產業用房建築麵積6.42萬平方米）。
（三）土地處置方式和用地手續辦理
1.建新範圍內已完善和可完善曆史用地手續的用地麵積共19.62公頃。
2.除已完善和可完善曆史用地手續的用地麵積19.62公頃之外，剩餘108.77公頃用地通過以下兩種方式辦理：
（1）46.65公頃用地按照《廣州市黃埔區廣州開發區舊村改造項目土地置換若幹規定》，由政府征收後與建新範圍外已完善和可完善曆史用地手續的用地進行置換；
（2）61.67公頃用地通過抵扣掛賬留用地指標落地；
（3）0.45公頃用地通過“三邊地”落地。
（上述麵積以勘測定界報告為準）
七、公配設施處置方式
改造範圍內公配設施按住宅建築麵積11%進行配置，計算容積率建築麵積33.74萬平方米（公配設施表詳見附件7）。改造範圍內納入改造成本的市政和公配設施由改造主體建成後，按相關規定移交。
八、改造建設時序
本次改造分期實施，優先建設複建安置房和公配設施。
九、自批複之日起三個月內，你單位須與區城市更新主管部門簽訂批後項目實施監管協議，按照批複的改造實施方案實施改造。
十、其他
（一）本批複印發後3年之內，改造實施方案經村民（含村改居後的居民）和世居祖屋權屬人總人數的80%以上表決通過，批複生效實施。補償安置協議在改造實施方案批複後3年內仍未達到80%以上權屬人簽約比例的，改造實施方案須重新報批。
（二）改造範圍內約5.67公頃用地在土地利用總體規劃為交通設施用地，其開發建設前須完善相關手續（具體麵積以勘測定界報告為準）。
2.改造範圍圖（拆舊範圍）
3.改造範圍圖（建新範圍）
4.複建安置區和融資區劃分圖
5.改造範圍控規示意圖
6.土地整備示意圖
7.公配設施表
廣州市黃埔區人民政府
2020年12月21日
附件1
何棠下村舊村村集體土地範圍內標圖建庫圖斑明細表
附件2
改造範圍（拆舊範圍）圖
附件3
改造範圍（建新範圍）圖
附件4
複建安置區和融資區劃分圖
附件5
改造範圍控規示意圖
附件6
土地整備示意圖
附件7
公配設施表
粵公網安備 44011202000021號
