黃埔區人民政府關於新龍鎮洋田村舊村改造實施方案（片區策劃）的批複_信息公開

廣州市黃埔區新龍鎮洋田村經濟聯合社：

　　《洋田村舊村改造實施方案（片區策劃）》（下稱《實施方案》）經黃埔區、廣州開發區城市更新工作領導小組2020年第三次會議原則通過。根據黃埔區、廣州開發區城市更新工作領導小組2020年第三次會議紀要（穗埔開更新辦會紀〔2020〕3號）決定，現就《實施方案》批複如下：

　　一、改造範圍

　　洋田村位於廣州市黃埔區東北部，東與增城中新鎮接壤，南至廣河高速，西臨知識城南起步區，北至珠三角環線高速，距離廣州科學城25分鍾車程。

　　洋田舊村改造項目已列入《廣州市黃埔區廣州開發區2019年城市更新年度計劃（第一批）》《廣州市2022年城市更新項目年度計劃》。改造範圍（建新範圍）總用地麵積60.7438公頃（上述麵積以勘測定界報告為準，下文所述改造範圍如未特別注明均指建新範圍）。

　　二、基本情況

　　（一）人口戶籍情況

　　根據公安部門和屬地街鎮相關資料，改造範圍（測量範圍）內總戶數為2710戶（包含原有戶籍712戶，達到分戶標準而未進行分戶的1998戶），戶籍總人口4978人，另有世居祖屋權屬人258戶。

　　（二）土地和房屋現狀

　　洋田村集體土地範圍內已納入標圖建庫圖斑麵積共計43.54公頃。改造範圍（測量範圍）內現狀總建築麵積47.37萬平方米，其中村民住宅44.25萬平方米（均為2019年1月17日之前建成的無合法權屬證件或報建手續的建築），集體物業3.00萬平方米（含2009年12月31日之前建成的無合法手續建築麵積1.89萬平方米，2009年12月31日後建設無合法手續建築麵積1.11萬平方米），公建配套0.12萬平方米。

　　三、改造模式

　　同意該項目采取全麵改造方式，以洋田村經濟聯合社為改造主體，以合作改造模式開展實施更新改造。

　　改造範圍內複建安置地塊按規定申請轉為國有土地，複建住宅用地可按照國有用地辦理國有房產證；融資地塊由村集體經濟組織申請協議出讓給村集體經濟組織與市場主體組成的合作企業進行開發建設。

　　四、複建安置麵積和改造成本

　　複建安置區計算容積率建築麵積為93.28萬平方米，其中住宅74.11萬平方米（其中34.05萬平方米為權益建築麵積），公配設施9.46萬平方米，複建物業9.71萬平方米（其中7.82萬平方米為權益建築麵積）。

　　改造成本為43.36億元（不含土地出讓金）。如實際改造成本超出43.36億元（不含土地出讓金），改造主體需自主籌資解決超出部分的資金，政府不再安排融資麵積。

　　五、融資樓麵地價和融資麵積

　　根據融資樓麵地價評估結果，融資地塊住宅樓麵地價不考慮舊村改造因素評估價8558元/平方米、考慮舊村改造因素評估價7165元/平方米；融資地塊商業樓麵地價不考慮舊村改造因素評估價9727元/平方米、考慮舊村改造因素評估價8131元/平方米（上述價格均包含應補繳的土地出讓金）。

　　融資地塊的土地出讓金，按土地規劃用地市場評估價的20%計收，具體計收時點及金額由規劃和自然資源部門核定。

　　融資區計算容積率建築麵積為78.31萬平方米，其中住宅69.70萬平方米，公配設施7.74萬平方米，商業0.87萬平方米。

　　六、實施規模

　　項目改造範圍總用地麵積60.7438公頃，規劃計容總建築麵積171.59萬平方米。改造範圍內公配設施按住宅建築麵積不低於11%進行配置，計算容積率建築麵積17.21萬平方米。改造範圍內的經營性設施用地（養老院、郵政所等）建成後按規定移交；非經營性設施用地（市政道路、綠化、學校、公交首末站等），應由改造主體與複建安置地塊同步建設，建成後按規定無償移交。

　　具體指標以獲批的控規調整成果或規劃設計條件為準。

　　七、土地處置方式和用地手續辦理

　　（一）建新範圍內已完善和可完善曆史用地手續的用地麵積25.3110公頃。

　　（二）除已完善和可完善曆史用地手續的用地麵積25.3110公頃之外，剩餘35.4328公頃用地通過以下方式辦理：

　　1.按照《廣州市黃埔區廣州開發區舊村改造項目土地置換操作指引》的第八條規定，0.8232公頃用地與建新範圍外已完善和可完善曆史用地手續的用地按毛用地麵積相等的方式進行置換；

　　2.留用地、預支留用地指標抵扣4.3451公頃；

　　3.以“三地”方式辦理1.3426公頃；

　　4.以“其他用地”方式辦理9.6554公頃；

　　5.拆舊複墾18.4841公頃，另有結餘部分0.0954公頃標圖建庫用地無償移交政府。

　　6.政府統籌變電站用地0.7824公頃（政府統籌0.3672公頃，新田村調入0.4152公頃）。

　　（三）改造範圍內集體建設用地按規定申請轉為國有建設用地。

　　（四）改造範圍外剩餘的已完善和可完善曆史用地手續的用地，由改造主體完成地上建築物拆除及清表工作，無償移交政府收儲。