廣州新一輪城中村改造拉開序幕,廣州開發區、黃埔區已做好提質增效的充足準備。
中建二局接手黃埔文衝東改造項目,中建八局入股與知識城集團共同操盤黃埔雙沙改造項目,中交四航局接手黃埔珠江村改造項目……黃埔近期在城市更新項目上已是多點開花,改造步伐逐步加快。
黃埔作為廣州“東進”戰略的重要發展軸,承載著城中村改造的艱巨任務。挑戰中也孕育著新機,乘著改造的東風,產業在升級,街巷在更新,黃埔在破立之間開啟“二次創業”的新征程,不斷提升超大城市治理體係和治理能力現代化水平。
數據最為直觀:今年1至11月,黃埔新批複13個城市更新項目(含12個城中村改造項目、1個舊廠改造項目),新開工403萬平方米,新建成封頂安置房210萬平方米,約16400套,較去年同期增長121%,占全區安置房累計建成量的50%。全區“三舊”改造批複數量、拆遷進度、開工麵積、竣工總量、投資金額等指標數據持續領跑廣州。
騰籠換鳥的連片樓宇、不斷刷新城市天際線的寫字樓,眾多改造項目的規劃和啟動,為黃埔區未來的發展預留新的空間,也標誌著該區在推動城市更新、促進產業轉型升級、釋放住房需求以及提升城市品質等方麵邁出重要一步。
●灣區時報 劉珊 黃逸熹
用“繡花理念”建精品城市
不久前,黃埔區迎來“五年大變化”的“驗收”。而最直觀的變化,在於城市麵貌的嶄新之姿、城市生活的品質躍升。
當城市建設從“粗放式發展”進入“精細化運營”時代,核心區土地減少、存量資產改造需求的產生,城中村改造便成為推動城市發展、拉動投資的重要手段。
但是要改造,麵臨諸多難題:人往哪裏走?地該怎麼改?村落記憶怎麼保留?在城中村改造過程中,黃埔堅持“留改拆”並舉,用“繡花理念”建精品城市。
例如,在做好曆史文化遺產保護的前提下,對位於核心區域、重點路段、重要節點的城中村用地上的違法違章、存在安全隱患或不符合城市規劃等建築,進行有計劃、有布置、有安排的清拆改造;對不適合全麵改造的部分行政村,實施鄉村振興、綜合整治及微改造,最大限度保留活化傳統村落脈絡肌理。
“分區分類分步、科學平穩有序”,是黃埔啃下城中村改造“硬骨頭”的探索實踐,打開了城市高質量發展新空間。
黃埔從“三城一島”城市發展戰略藍圖出發,明確堅持規劃引領管控,確保國土空間規劃的戰略引領和剛性管控作用,根據海絲城片區、科學城片區和知識城片區的區位特點,科學分片分類推進城市更新,實行不同的城市更新政策導向。
海絲城片區,著重推進低端低效物業和城中村改造,大力推進老舊社區微改造,加快推動珠江岸線企業搬遷改造和港口碼頭轉型升級,助推珠江黃金岸線黃埔段高質量發展。
科學城片區大力開展片區統籌、功能織補,補齊高端公共服務設施短板,提升科技創新配套、高端商業服務功能和居住空間承載力。
知識城片區重點運用儲改結合、增存聯動,保障產業園區、創新園區連片整體開發和農村集體經濟發展,實現地區功能和結構優化調整,助力鄉村振興發展。
在產業效能全麵釋放方麵,該區已批城中村改造項目已規劃落實政府產業用房等產業載體總建築麵積約817萬平方米,68個項目改造後預計釋放產業載體麵積約2108萬平方米。
同時還通過儲改結合,推動粵港澳大灣區國家技術創新中心、中新國際科技創新合作示範區、小鵬汽車智造產業園等重大項目在大塱、何棠下、湯村等城中村改造項目釋放的產業用地上成功落地。
在統籌配建公共服務資源方麵,該區已批城中村改造項目已規劃落實教育、醫療、休閑等公共服務設施約360萬平方米,新增學校61所,68個項目改造後預計可新增教育、醫療、休閑等公共服務設施763萬平方米。
目前已實現華師附屬黃埔實驗學校、華南師範大學附屬開發區小學、廣大附中黃埔實驗學校、湖南師範大學附屬黃埔實驗學校、廣鐵一中鐵錚學校、廣東省人民醫院黃埔院區、中山大學附屬腫瘤醫院、南方醫院等多家名校、名醫院落戶。
從曾經的遍地城中村房,到如今高樓林立、錯落有致、步步是美景、處處皆公園……黃埔用“繡花功夫”建設精品城市,在基礎設施建設、城市品質提升、城鄉人居環境改善和民生福祉增進等方麵持續練內功、下苦功、做實功。
探索城市更新“創新路徑”
探索超大特大城市的高質量發展之路,城中村改造已然是繞不開的重要一環。
從4月至今,國家密集出台城中村改造的頂層設計,釋放出積極信號:鼓勵在超大特大城市積極穩步推進城中村改造。
今年以來,黃埔區積極探索試行城市更新項目審批實施流程再造、信任籌建的新舉措,推動項目加快開工建設,釋放有效投資,走出一條城市更新“創新路徑”。
3月,黃埔區正式出台城市更新3.0政策。新政重點針對近年城市更新實踐中出現的新問題、新情況不斷進行梳理、優化、提升、完善,聚焦區域高質量發展和高速度增長“雙高”同步,全力推動城市更新工作的全周期管理、全流程優化、全方位提升。
從早期企業自主收儲改造廠房,到啟動“三舊”改造打通城中村改造政策瓶頸,再到城中村有機更新、融合改造……黃埔區在實踐的積累中,逐步完成政策迭代。
5月,黃埔區又連發城中村改造項目房屋及人口數據審核確認、教育設施統籌配置、合作企業公開引入退出指引、用地報批簽訂集體土地征收補償協議指引、信任籌建工作方案實施細則等係列配套政策。
該區在城市更新進程中也在多方位探索用地置換、規模騰挪、公配統籌等模式,通過城中村改造釋放產業空間、拉動經濟增長、改善人居環境、傳承曆史文化,實現土地集約節約利用和區域高質量發展。
黃埔區蘿崗街道大塱片區在改造中實施“政府儲備用地—集體留用地—城中村改造”聯動開發,是該區構建節約集約用地和高質量發展的典型示範。
改造後,大塱村片區高端商業占比20%,產業及公服配套占比31%,居住占比49%,其中政府儲備地塊引進並建設多益網絡等企業總部;集體留用地引進並建設粵港澳大灣區國家技術創新中心、國家級人力資源產業園、京廣文化新幹線等科技創新產業載體,村集體收益將由1000萬元/年增至2.4億元/年,村民人均年收入由6000元/年增至12萬元/年,形成節約集約用地和高質量發展的新典範。
變“城中村”為“城中景”
走進廣州文衝幸福裏,高樓簇擁之下,33處曆史建築與經典嶺南園林交相輝映,大型文化休閑廣場與兒童活動、養老設施相得益彰,糖水鋪、茶葉店、小食店等眾多新業態商戶亦與生活社區共融共生。
幸福裏所在的黃埔文衝村距今已有800多年曆史。城中村改造,並沒有讓文衝村村民忘記自己的“根”。
目前,幸福裏已引入廣繡館(仕傑陸公祠)、鄉愁館(文炳陸公祠)、醒獅文化非遺傳承基地(廷亨陸公祠)等,打造成集廣繡、醒獅、曲藝、龍舟、武術等於一體的多功能紅色文化陣地,重現昔日文衝廻龍市舊街的繁華,形成了“青山半入城,六脈皆通海”的嶺南城市格局。
城市更新不隻是發展工程,同時也是民生工程,其不僅能帶來城市樣貌的煥新,更能夠創造多重維度的社會效益。
例如,文衝村級工業園改建為中國軟件CBD,引進自動駕駛龍頭企業百度阿波羅,集聚統信、麒麟等50餘家國產軟硬件企業,村社集體經濟收入從每年200萬元提升至4800萬元;魚珠智穀產業園采取局部改造、微改造形式,2021年獲得科技部認定的國家級科技企業孵化器,改造後園區2022年總營收值約94億元,年同比增長104%。
事實上,城中村改造並非簡單的解決居住空間增量的問題,還要完善教育、文化、休閑、交往、商業、綠地等公共服務短板,因此帶來的不僅僅是居住環境的改善,更有利提升城市文明程度, 變“城中村”為“城中景”。
位於黃埔區聯和街道的沙灣經濟社留用地複建物業項目-人為峰科技廣場,是盤活農村集體資源資產,進一步促進城中村發展的生動體現。
老村民何阿婆對沙灣村的改變印象深刻。“從一片工地變成商業中心,不僅是村貌變美了,我們每年的收入也增加了。”2018年起,聯和街道華沙社區開始推動以國家級工程實驗室和高校打造的沙灣商業中心——人為峰科技廣場,聯動各大高校、企業建設多方位的“產、學、研”基地,引進高素質人才,提高周邊就業需求及居民生活幸福感。
近年來,黃埔通過實施城市更新行動,推進了一係列城市建設領域的產業項目,形成了新的經濟增長點,促進經濟長期持續健康發展。同時,城市更新整合了周邊“商、旅、文、居、教、遊”等資源,優化了生活、教育、醫療、休閑等資源布局,將黃埔打造成宜居、宜業、宜遊的現代化新城區。
位於黃埔區水西路的蘿崗和苑,數十棟住宅高樓林立,小區內設置了幼兒園、中小學、綜合商業體、公交站場等多項配套,建成集日常居住、商業互動、休閑娛樂等於一體的多功能複合型社區。
長期以來,黃埔區在經濟社會快速發展的過程中,始終秉持保留曆史文化遺存、提升人居環境品質的理念,形成了城市高質量發展和曆史文化傳承保護融合發展的城中村改造“黃埔模式”。